Modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El pasado 5 de junio se publicó en el BOE la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Esta Ley está articulada entorno a tres ejes fundamentales: por una parte modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en aspectos fundamentales de las misma; en segundo lugar modifica la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil en lo relativo al procedimiento de desahucio; y en último lugar contempla la creación de un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Este registro se regulará por Real Decreto, quedando de momento, por tanto sin especificar, su organización y funcionamiento. El objetivo fundamental de la presente Ley es flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio. Así pues, se refuerza la libertad de pacto, dándose prioridad a la voluntad de las partes. La presente Ley excluye de su ámbito de aplicación los arrendamientos turísticos realizados entre particulares para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.
Destacamos a continuación los puntos más importantes de la presente norma:
Por lo que respecta a las modificaciones a la Ley de Arrendamientos Urbanos, destacamos las siguientes:
Duración del contrato: La duración del arrendamiento será libremente pactada entre las partes. Si ésta fuera inferior a tres años llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Con la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos el arrendatario tenía asegurados hasta 5 años y las prórrogas sucesivas eran de tres años.
Obras del arrendatario: El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere al apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda. El arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir en contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada sin que éste pueda reclamar indemnización alguna. No obstante lo anterior, se podrán realizar obras por arrendatarios con discapacidad o mayores de 70 años, a fin de adecuar la vivienda.
Desistimiento del contrato por el arrendatario: Siempre que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato, el inquilino podrá desistir del contrato, bajo condición de que lo comunique al arrendador con un plazo mínimo de un mes. Podrá establecerse en el contrato una indemnización a favor del arrendador por este concepto de una mensualidad de renta por año de contrato que reste por cumplir.
Actualización de la renta: La renta se actualizará anualmente en base a lo que acuerden en el contrato las partes. Sólo si no se pacta nada al respecto, se actualizará en base al IPC. Además, el arrendador podrá aumentar la renta anual al inquilino en el interés legal del dinero más tres puntos (sin que pueda superarse un incremento del 20%) para compensar las obras de mejora realizadas a partir del tercer año de arrendamiento (antes era a partir del quinto año).
Recuperación de la vivienda por el arrendador: Transcurrido un año desde que se inició el contrato y siempre que lo comunique al inquilino con al menos dos meses de antelación, el arrendador puede recuperar la vivienda si la va a destinar a vivienda permanente suya o de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Fianza: No estará sujeta a actualización durante los tres primeros años de contrato. Con la anterior Ley, no se podía actualizar hasta el quinto año.
Venta de la vivienda arrendada: Si el arrendamiento se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad antes de la operación de venta, el contrato de arrendamiento continuará, siendo nuevo arrendador el comprador. Si no está inscrito el arrendamiento, el nuevo arrendador podrá exigir que finalice el arrendamiento y el inquilino tiene derecho a permanecer un máximo de tres meses durante los cuales pagará la renta, y a ser resarcido por el vendedor por los daños y perjuicios sufridos.
Derecho de Adquisición Preferente: La Ley establece la posibilidad de pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
Por otra parte, esta Ley contempla también modificaciones a la Ley1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, fundamentalmente aborda los problemas que se están generando en los procesos de desahucio después de las últimas reformas. En concreto, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiera el requerimiento de pago o no compareciera para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no.
Por último la presente Ley establece la creación de un Registro Público de inquilinos morosos: Se creará un Registro Público de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler con la finalidad de ofrecer a arrendadores información sobre inquilinos que han resultado morosos en arrendamientos anteriores y han sido condenados por sentencia firme en proceso de desahucio.